Miércoles 24 de Mayo de 2017

Monitor Presupuestario

Créditos hipotecarios: cobrar el sueldo en el banco donde se pide el préstamo y otros tips

Con el lanzamiento de las nuevas líneas, en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), los interesados pueden acceder a su primera vivienda con menos ingresos, a mayor plazo y pagando cuotas similares a sus alquileres. En esta entrega, El Auditor.info ofrece algunas claves sobre cómo será la indexación de las operaciones y qué ocurriría si se dispara la inflación.

El Banco Nación otorga hasta 3,1 millones de pesos a 30 años.
Los ingresos requeridos superan los límites del plan Procrear.

Miércoles 19 de Abril de 2017

Las nuevas líneas de créditos hipotecarios, presentadas recientemente por el gobierno nacional, ofrecen posibilidades de acceder a la primera vivienda a sectores de la clase media que hasta hace poco tiempo no podían aplicar al programa Procrear, ya que sus ingresos superaban los límites dispuestos por la iniciativa ejecutada con fondos de la ANSES, ni tampoco rankeaban a préstamos con valor de mercado, por no reunir los montos mínimos requeridos. 

Ante la gran cantidad de consultas recibidas en los últimos días por los bancos que tramitan los préstamos, El Auditor.info ofrece una serie de tips destinados a aprovechar de la mejor manera estas herramientas crediticias.

En primer lugar, cabe destacar que los préstamos se entregan en Unidades de Valor Adquisitivo, o UVA. Se trata de una unidad de medida creada por el Banco Central y sirve para indexar las operaciones por el coeficiente de estabilización de referencia, también conocido como CER.

Por ejemplo, si un interesado solicita un crédito por 1 millón de pesos, en realidad recibirá 55 mil UVAS ya que, hasta al cierre de esta edición, cada unidad estaba tasada en 18 pesos.

Con respecto a cómo se irá actualizando el préstamo, trascendió que a medida que pase el tiempo la UVA se moverá al ritmo del índice de precios al consumidor (IPC) que elabora y publica periódicamente el INDEC.

Esto significa que, si hay inflación, aquellos 18 pesos se incrementarán en idéntica proporción, pero el crédito original será el mismo. Por eso, para evitar los riesgos de un préstamo indexado en un contexto inflacionario, el sistema supone, por un lado, que los sueldos también aumentarán. Es decir, una de las claves es mantener tanto las cuotas como los ingresos de los clientes constantes en términos reales. 

Por otro lado, se agrega una salvaguarda adicional: y es que, si se da aquella máxima de que los salarios suben por escalera y los precios por ascensor, y si esta diferencia supera el 10 por ciento, el banco en cuestión estará obligado a ofrecer al deudor un plazo más amplio para cumplir con la obligación y no alterar así la relación cuota-ingreso.

Esto provoca que las cuotas sean más bajas y comparables con un alquiler, ya que los bancos no corren el riesgo de perder el capital prestado por culpa de la inflación.

En cuanto a los plazos, aquí aparece otra novedad de los préstamos, ya que fueron pensados con la posibilidad de hacer un plan de pagos de hasta 360 meses, es decir, 30 años. Esto permitirá obtener montos mayores de dinero para alcanzar propiedades con valores desde 2 millones hasta 3 millones de pesos o, dicho de otra manera, entre 125 mil y 190 mil dólares. 

Si se tiene en cuenta que los créditos cubrirán hasta el 80 por ciento del valor de una propiedad, habrá que contar con un ahorro previo por esa diferencia para concretar la operación.

Por su parte, la tasa de interés que se aplicará, siempre según el banco, oscila el 3,5 por ciento anual. Y, como ya se verá, los ingresos requeridos son sustancialmente menores a los que imperan en las líneas habituales. 

Los bancos

Actualmente, los plazos, montos y condiciones más convenientes para los interesados están en la llamada banca pública, es decir, los bancos Nación, Ciudad y Provincia de Buenos Aires.

Sin embargo, los créditos en UVA están a disposición en otras diez entidades: Galicia, Francés, Supervielle, Patagonia, Hipotecario, Tucumán, Santander, Credicoop, Itaú y Macro. Todas piden diferentes requisitos, plazos, montos, tasas y otras condiciones financieras como los ingresos mínimos requeridos, la ya mencionada relación cuota-ingreso, y la cobertura del precio de la vivienda.

Ante este panorama, otra de las claves será cobrar los salarios en la misma entidad en la que se saca el préstamo, porque la tasa de interés del crédito hipotecario será menor si el deudor es cliente del banco

El Banco Nación, por ejemplo, otorga hasta 3,1 millones de pesos, es decir, unos 200 mil dólares, con tasas de interés para clientes del 3,5 por ciento, que se eleva al 4,5 por ciento en caso que los solicitantes no cobren sus ingresos en esta entidad. 

El plazo del Nación es de 30 años para devolver el préstamo, que alcanza a cubrir hasta un 80 por ciento del valor de la propiedad

En esta entidad, la relación cuota-ingreso es del 25 por ciento, y por cada millón de pesos prestados hay que pagar mensualmente unos 4.500 pesos o 5 mil, en caso de quienes no sean clientes

Y los ingresos requeridos son 20 mil pesos mensuales, con la posibilidad de sumar los sueldos del grupo familiar. Esta es una de las diferencias más importantes con las líneas clásicas, porque en las operaciones a tasas fijas, no indexadas, había que reunir entre 50 mil y 60 mil pesos, para pagar cuotas que iban de los 18 mil hasta los 22 mil pesos.

Como ya se dijo más arriba, este es el elemento que incluye a un sector de la población, parte de la clase media con ingresos de entre 35 mil y 50 mil pesos mensuales que, por exceder los límites de cuatro salarios mínimos vitales y móviles establecidos en el Procrear, no podían acceder a esta iniciativa. 

Para completar, vale decir que el Banco Nación pondrá a disposición unos 30 mil millones de pesos para cubrir la demanda prevista de 15 mil créditos hipotecarios en UVA, con una cobertura en todos los distritos del país.

 
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