Un grupo familiar deberá reunir ingresos mensuales de, por lo menos, $ 59.700 y disponer de un ahorro previo de $ 378 mil para aplicar a un crédito hipotecario destinado a la compra de un departamento usado de 2 ambientes y 45 metros cuadrados en el barrio porteño de Palermo.

Igualmente, si se dieran todas estas condiciones, la cosa no será tan fácil: porque el préstamo tendrá un plazo de 20 años y una cuota mensual de $ 17.900, monto ocho veces superior al salario promedio que, según el INDEC, se percibe actualmente en la Capital Federal, y que asciende a $ 7.700.

No obstante, el sueño de la casa propia parece quedar aún más lejos para gran parte de la población. Es que, siguiendo con el ejemplo anterior, si un aspirante cobra el sueldo promedio porteño, y teniendo en cuenta que la cuota debe representar el 30% del ingreso, cancelar el crédito en cuestión requerirá de algo más de 51 años y no los 20 establecidos inexorablemente en la operación.

El contexto

Las dificultades para comprar una propiedad en el contexto actual están relacionadas con diversas cuestiones, por ejemplo, los altos precios de los inmuebles; según los consultores de Reporte Inmobiliario, el valor promedio del metro cuadrado es de algo más de 2.300 dólares.

Así, un departamento como el descripto -usado, 2 ambientes y 45 metros cuadrados-, valdrá poco más de 100 mil dólares. Por supuesto que ese monto variará según la ubicación del inmueble en la Ciudad de Buenos Aires, pudiendo pasar de los U$S 85 mil de Caballito o Colegiales, a los U$S 120 mil de Barrio Norte o Recoleta.

Otra de las dificultades radica en los requisitos que deben cumplir los aspirantes para acceder a créditos hipotecarios. Entre las características de la operación aparecen un plazo máximo de 240 meses, es decir, 20 años; una relación entre cuota y sueldos del 30%, y un monto máximo a financiar que equivale al 70% del inmueble. Así, la ecuación empuja hacia arriba el piso de ingresos necesarios.

De ahí surge que, para empezar a hablar de aquel departamento palermitano, se necesite un ahorro previo de 30 mil dólares en efectivo que, a cotización blue, equivalen a $ 378.000, sin contar gastos de tasación, escrituración, comisiones inmobiliarias y otros costos administrativos.

Entonces, la financiación del 70% restante tendrá la mencionada cuota estimativa de $ 17.900.

Y en tercer lugar, aparece el estado actual del mercado crediticio. Es que la mayoría de los préstamos se ofrecen a interés variable o combinado, ya que desde 2010 la inflación sepultó cualquier posibilidad de acceder a tasas fijas.

Una de las principales consecuencias de esto es la disminución de la participación de los créditos hipotecarios en el total del universo de préstamos otorgados. Más fácil: de todos los créditos que se entregaron en los últimos tiempos, sólo el 8% fue para operaciones hipotecarias.

¿Y quién presta? Según datos oficiales, en 2014 se otorgaron 80 mil créditos hipotecarios de los cuales 70 mil correspondieron al Plan Procrear, es decir nueve de cada 10 operaciones. De las 10 mil restantes, 5 mil salieron del programa Primera Casa del Banco Ciudad; mil se distribuyeron entre los Bancos Nación y Provincia de Buenos Aires, y los últimos 4 mil surgieron de entidades privadas.

A los montos antes detallados deberían añadirse la suba de los tipos de interés, con una Tasa Nominal Anual cercana al 30%, a la que también se le suman seguros, gastos administrativos y de escrituración, comisiones y tasaciones, que elevan el Costo Financiero Total a más del 40% anual.

“Generación Y”

Desde hace unas semanas circula por las redes sociales un texto que describe nuevos hábitos de consumo de la llamada “Generación Y”, conformada por estadounidenses de entre 30 y 35 años.

Dice el texto, reproduciendo datos atribuidos a “diversas investigaciones científicas” y “numerosos sociólogos”, que los jóvenes “Y” cambiaron los ideales de éxito heredados de sus padres, en los que sobresalían los objetivos de comprar la casa y el auto.

Ahora, según el trabajo, este grupo ya no adquiere bienes sino experiencias. De hecho, son considerados la “generación de los arrendadores”, es decir de los que alquilan casas o departamentos, porque en lugar de tomar créditos a largo plazo, como los hipotecarios, prefieren viajes, excursiones u otro tipo de gastos que le permitan “vivir el momento”.

Tal vez esto, que parece un diagnóstico pretendidamente concienzudo sobre una tendencia de consumo, no sea más que una hipótesis ad-hoc para adornar las barbaridades que ocurrieron en los Estados Unidos desde 2008 en adelante.

Como fuere, con las condiciones actuales, parece que gran parte de los argentinos deberán resignarse a ser, quizás sin querer, parte de esa generación de alquiladores, ya que la brecha entre una cuota hipotecaria y un alquiler es de cinco veces.

Siempre según el ejemplo anterior, el alquiler del mismo departamento palermitano que tendría una cuota hipotecaria de casi 18 mil pesos, ascendería a unos $ 3.800.

Déficit

Los datos oficiales del Censo 2010 indican que la Argentina está conformada por unos 12 millones de hogares y que, de ese total, un 28% presenta algún tipo de déficit habitacional; es decir, son unos 3.400.000 hogares -o 3 de cada 10- con dificultades para lograr una vivienda digna.

Lógicamente, no hay una sola manera de medir ese déficit. Existe, por un lado, el déficit cuantitativo, que refiere a los hogares que faltan construir e incluye a las casas muy precarias y, por el otro, el déficit cualitativo, que está conformado por las edificaciones que necesitan ser reparadas y se relaciona a tres variables específicas: la disponibilidad de servicios, la calidad y el estado de construcción, y el hacinamiento.

En función de los datos anteriores, del total de hogares con déficit habitacional, dos tercios corresponden al cuantitativo y el restante al cualitativo.

Entonces, si se mantuviera el ritmo de operaciones registrado hasta fines de 2014 (aquellas 80 mil transacciones en todo el ejercicio), y aun considerando la preeminencia del Procrear, harían falta poco menos de 42 años para cubrir el déficit habitacional relevado en el Censo 2010.