Bienes del Estado: ventas por debajo del valor del mercado y normas incumplidas

El Estado nacional cuenta con gran cantidad de hectáreas e inmuebles que, desde 2012, están bajo la gestión de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Si bien son edificios y tierras que se deben poner en valor y garantizarles un uso en políticas públicas vinculadas a la salud, educación, recreación o programas de vivienda, o ser rematados con criterios de eficacia y equidad, un informe de la Auditoría General de la Nación (AGN) señaló que la venta, concesión o subasta presentaron irregularidades como baja participación de oferentes, precios por debajo del valor del mercado y ausencia de mecanismos de control durante el periodo 2016-2019.

¿Cuántos bienes tiene el Estado? No se sabe con precisión. El inventario incluye desde terrenos y edificios ferroviarios hasta de trazado rural, espacios destinados a usos aéreos, edificios y aquellos inmuebles que fueron decomisados por la Justicia y que quedaron bajo la tutela de la Agencia. Sin embargo se desconoce fehacientemente el total y justamente una de las fallas que se destacan en el informe de auditoría es “la carencia de información completa, actualizada y confiable del universo de inmuebles del Estado Nacional”.

La AGN analizó la gestión de la AABE desde enero de 2016 hasta abril de 2019. Las principales observaciones del organismo apuntaron a las transacciones llevadas a cabo entre Nación y Ciudad. Durante esos años, se realizaron 71 procesos de venta, que resultaron en 82 adjudicaciones por U$S842,4 millones. De ese total, la Ciudad de Buenos Aires concentró el 77% de las operaciones.

Precios por debajo del mercado

Uno de los cuestionamientos que se planteó la AGN a la hora de realizar el informe fue si las ventas realizadas por la AABE respetaron los criterios de eficacia y equidad. Y la respuesta fue contundente: “no se cumplieron”. Sobre este punto enumeró la falta de constancias en los expedientes analizados para determinar el precio base en las subastas y garantizar el cumplimiento de los objetivos del Estado.

También constataron “la baja participación de los oferentes en las subastas, en donde en el 58,82% de los casos no existió una puja generando un impacto directo en la formación de precio del inmueble”. De los 17 casos que se tomaron para la muestra, en 8 sólo se inscribió una persona para participar de la subasta y, en 2 de los 17, si bien se presentaron 2 oferentes, uno de ellos declinó la oferta, razón por la cual “la formación del precio quedó en cabeza de una sola persona, sin que exista puja por el precio”, detalló la AGN en su informe.

La falta de participación de dos o más oferentes atentó contra el principio de la subasta ya que, como se menciona en el documento, “es un procedimiento especial de venta diseñado para favorecer la concurrencia de oferentes y la competencia entre ellos y, mediante la puja, obtener el mayor precio que esté dispuesto a pagar el mercado".

Además observaron que se enajenaron, es decir que se entregaron sin contraprestaciones, inmuebles que estaban en uso por organismos nacionales, no estaban ociosos ni subutilizados. “Se constató que la AABE adjudicó 10 inmuebles a un menor valor que el establecido en las tasaciones del Tribunal, con una diferencia negativa de USD 61.964.138”, se indicó en el documento.

Más concentración en CABA

Del relevamiento de las ventas de inmuebles por jurisdicción, pudo comprobarse que la agencia auditada operó en cuatro jurisdicciones, siendo CABA la que concentró el 77,14% del total de acciones. Tal como surge del Informe de Ventas 2016-2019, durante dicho período se llevaron a cabo 37 operaciones de venta y/o enajenación: 27 inmuebles en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 4 en Santa Fe, 3 en Buenos Aires, 2 en Córdoba y 1 en el exterior. Varios de los vendidos fueron parcelados, generando que exista más de un adjudicatario como, por ejemplo, en un inmueble de la provincia de Córdoba donde hubo 44 adjudicaciones.

Por otra parte se constató que en 4 de los 17 expedientes de la muestra, la AABE no solicitó en tiempo y forma al Banco Ciudad los comprobantes de los pagos efectuados por los adjudicatarios y tampoco se observó que la Agencia haya realizado intimaciones para su acreditación. Se comprobó que se hicieron transferencias de los ingresos provenientes de las subastas, antes de llevar a cabo las escrituraciones de los inmuebles.

Las transferencias de inmuebles que no constituyeron ventas, ¿fueron asignadas para el desarrollo urbano conforme a los principios de equidad y eficacia? Para la Auditoría, la Agencia no tuvo en cuenta la distribución geográfica y el perfil socioeconómico de la población en sintonía a las políticas de ordenamiento territorial que están plasmadas en el Plan Estratégico Territorial.

“Se observó que la Agencia dispuso inmuebles en 8 de las 24 jurisdicciones; de los cuales se llevaron a cabo 16 proyectos en la Ciudad de Buenos Aires, 7 en la provincia de Buenos Aires, 2 en la provincia de Corrientes, 2 en Santa Fe, 1 en Mendoza, 1 en Neuquén, 1 en Córdoba y 1 en Entre Ríos”, detalla el infome.

Sobre un total de 31 proyectos referidos a convenios urbanísticos, se ejecutaron 15. Sólo 1 de ellos se realizó en Corrientes, en el que la subasta resultó desierta y los restantes se centraron en la CABA, único distrito en el que se efectuaron: concesión, transferencias de inmuebles a privados (subastas) y transferencias al GCABA (dación en pago). 

“De dicho análisis se desprende que la gestión efectuada por la auditada no guardó relación con los propósitos establecidos en el PET. Asimismo, se comprobó que esas operaciones tampoco responden a criterios de equidad, en la medida que no se evaluaron las necesidades de las distintas jurisdicciones y personas que las integran, a fin de planificar los desarrollos urbanísticos y posterior ejecución de convenios”, se indica en el informe.

Mal aprovechamiento de inmuebles

La Auditoría aclara, además, que la AABE "no efectuó tareas vinculadas con la asignación de inmuebles para programas que atiendan a demandas habitacionales de la población, como el Procrear", es decir que no hubo un “buen aprovechamiento” de los bienes para "la ejecución de políticas redistributivas para la población, el crecimiento y el desarrollo económico con miras a la inclusión social”.

Tampoco se halló un relevamiento previo e integral de los inmuebles ociosos o subutilizados por lo tanto “no hubo datos actualizados, completos y confiables que permitieran efectuar una selección fundamentada de los inmuebles para su venta y su consecuente afectación del producido a las políticas y programas del Estado Nacional”, indicó la AGN. Además, remarcó que no fueron considerados el ODS 11 (lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles), ni las metas 11.3 y 11.4.

Se indicó que la AABE no cuenta con manuales de procedimientos respecto de subastas, concesiones y transferencias y se detectaron “falencias dentro del circuito” debido a la falta de formalización. Con respecto a las metas del organismo, no se encontró documentación respaldatoria ni registros que fundamenten la programación, reprogramación y ejecución de las metas definidas e informadas a la Oficina Nacional de Presupuesto.

En números

Durante el proceso auditado se ejecutaron: 

• 71 procesos de venta de inmuebles: 64 subastas públicas, 6 contrataciones directas, 1 licitación pública.
• El total de las adjudicaciones fue de U$S842.409.409,35 (aunque hubo procesos de venta en CABA que en realidad fueron dación de pago por lo que no hubo contraprestación pecunaria y por tal motivo sumaron U$S676.636.586,38).
• De 31 proyectos de desarrollo urbano (entre ellos el viaducto y Paseo del Bajo), solo se ejecutaron 15.
• El 77,14% de las operaciones se realizaron en CABA
• Al menos 10 inmuebles fueron adjudicados a un menor valor al establecido en las tasaciones del Tribunal.